Blog

Új lakóingatlanok értékesítése esetén alkalmazandó ÁFA mértéke Kiemelt

Mennyi lesz a vételár?

2018 és 2019 között Magyarországon – köszönhetően a kedvezményes, 5%-os ÁFÁ-nak – dübörögni kezdett az építőipar. A kedvezményes ÁFA mértékén túl a kormány különböző kedvezményekkel segítették hozzá a friss házasokat, családalapításban gondolkodó párokat ahhoz, hogy –szó szerint – lefektethessék közös életük alapítókövét, új, saját ingatlanhoz juthassanak.

A rendelkezések napvilágra kerülését követően tömegesen kezdődtek meg az új ingatlanok vásárlása, építése a kedvezményes ÁFA, kedvezményes vételár és az egyéb kedvezmények reményében. A nagy örvendezés közepette azonban senki nem gondoltat arra a jelenségre, ami Magyarországon elég gyakori. Csúsznak az átadások, nem kerülnek átadásra az ingatlanok 2019. december 31. napja előtt.

Természetesen ez már tálalja is számunkra a kérdést, a konfliktust, a megoldandó probléma körét. Milyen árat kell majd fizetni a 2020-ban vagy azt követően átadásra kerülő ingatlanért? Ki fizeti azt az ÁFA többletet, amivel a vételkor a vevők nem számoltak? Mi van akkor, ha az ingatlan árának - 27%-os ÁFÁ-val terhelt árát – már nem tudja a vevő kifizetni? Ha ki tudom fizetni, de a csúszás a vállalkozó miatt történt, akkor pereskednem kell a pénzemért?

Kérdések tucatja merül fel a probléma megjelenésével egyidejűleg. Kijelenthető, hogy minden kérdés jogos. Senki nem a saját pénztárcájának az ellensége, így a plusz költséget mindenki igyekezne másra hárítani. Szerencsére a jogalkotó időben lépett, így a kérdések – a jogi szabályozás értelmezésével – könnyedén megválaszolhatóak.

A megoldás előtt azonban nézzük meg kicsit szakszerűbben a lényeget!

„Alapesetben új lakóingatlanok értékesítésére csak akkor alkalmazható az 5%-os áfa, ha a számla teljesítési időpontja 2020. január 1-jét megelőző időpont. Abban az esetben, ha adásvételi szerződést kötnek a felek, akkor az adásvételi szerződés szerint a vevő tulajdonoskénti rendelkezési jogosultsága átruházásának kell 2020. előttre esnie, vagy ha az korábbi, akkor az ingatlan birtokba adásának. Amennyiben az ingatlan értékesítésekor előleget/foglalót folyósítanak, akkor az előleg/foglaló csak akkor adózhat 5%-kal, ha annak átvételére 2020. január 1-je előtt sor kerül, azaz 2020. január 1-je előtti az előleg számla teljesítési időpontja. Ha a lakás vételárát teljes egészében előlegként átveszi az eladó 2020. előtt, akkor függetlenül attól, hogy az ingatlan tulajdonjogának átadására, azaz a teljesítésre 2020-ban kerül sor, már nem marad 27%-kal adózó ellenérték rész, tehát a teljes vételár 5%-os áfás.”[1]

„Abban az esetben, ha generálkivitelezős konstrukcióban építenek lakóingatlant, akkor csak a 2020. január 1-jét megelőző részteljesítések, illetve teljesítések adózhatnak 5%-kal. Az Áfa tv. 10.§ d) pontja szerinti konstrukcióknál a szerződés szerinti állapotú ingatlan átadása minősül teljesítési időpontnak. Amennyiben ez a nap 2019. december 31-ét követi, akkor már 27%-os az új lakás értékesítése is. Azonban, ha 2020. előtt sor került előleg folyósítására vagy részteljesítésre, akkor az előleg illetve részszámla még 5%-kal adózik.)”[2]

A kormányzat a probléma kiküszöbölése érdekében átmeneti rendelkezést vezetett be, mely a következőt tartalmazza:

„E törvény 2019. december 31-én hatályos 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontja szerinti lakóingatlan-értékesítés általános forgalmi adó mértékére a 2019. december 31-én hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni akkor is, ha a 84. § szerint megállapított időpont a 2020. január 1. napjával kezdődő és 2023. december 31. napjával záruló időszakra esik, feltéve, hogy

  1. a) építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére 2018. november 1. napján van végleges építési engedély, vagy
  2. b) az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2018. november 1. napján bejelentették”[3]

 

Látható tehát, hogy azoknak az ingatlanoknak az esetében, ahol az építési engedély 2018. november 1. napján véglegessé vált – jogerőre emelkedett, - ott a kedvezményes ÁFA lehetőség egészen 2024-ig alkalmazhatóvá válik. Ez az időpont az engedélyes módosítását nem érinti, tehát akkor sem kell aggódni, ha a jogerős engedély később módosításra került.  

 

 

[1] https://5percado.hu/az-5-os-lakas-afa-kivezetesevel-osszefuggo-rendelkezesek/ állapot: 2019. október 9. 10:19

[2] https://5percado.hu/az-5-os-lakas-afa-kivezetesevel-osszefuggo-rendelkezesek/ állapot: 2019. október 9. 10:19

[3] https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=A0700127.TV

Értékelés:
(0 szavazat)

Kapcsolódó elemek

  • Milyen költségei vannak az ingatlan adásvételének a vevő, illetve az eladó oldaláról?
    Az adásvételi szerződés megkötése és teljesítése bizonyos költségekkel jár. A törvény szabályozásának alapelve hogy mindkét fél a saját érdekkörében felmerülő költségeket viselje.
    A tulajdonátruházás során felmerült költségek a dolog birtokának átruházásából és az ingatlan nyilvántartási helyzet rendezéséből tevődnek össze. A birtokátruházással kapcsolatban a Ptk az eladóra telepíti a birtokátruházással , míg a vevőre a dolog átvételével kapcsolatos költségeket. Nevesítve az eledó részéről felmerülő költségek:a vételárból származó jövedelem adója, ingatlan tehermentesítésének költsége (jelzálog ,haszonélvezeti jog, özvegyi jog törlése),földhivatali eljárási díj, valamint az ingatlan energetikai bizonyítványának kiállításának összege. A vevő költségei az ügyvédi munkadíj, földhivatali eljárási díj, vagyonszerzési illeték, illetve bankkölcsönből vásárolt ingatlan esetén további költségek merülhetnek fel.
    ingatlanadasvetelkoltsegei

"Bármihez amit megtehetsz, vagy megálmodsz, fogj hozzá! A merészségben zsenialitás, erő és varázslat rejlik”- írta egykor Johann Wolfgang von Goethe. Ezt a honlapot, mint a Budapesti Ügyvédi Kamarában bejegyzett ügyvéd tartom fenn az ügyvédekre vonatkozó jogszabályok és belső szabályzatok szerint, melyek az ügyféljogokra vonatkozó tájékoztatással együtt a Magyar Ügyvédi Kamara honlapján találhatóak

Kapcsolattartás

dr. Gerő Tamás

ügyvéd, sportjogi-, és adójogi szakjogász

 Iroda: 1037 Budapest, Szépvölgyi út 113.

 Tel/fax: 06-1-3882389

  Mobil: +36 30 2657101

 E-mail: Ez az e-mail-cím a szpemrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.

Adatkezelési szabályzat