Új lakóingatlanok értékesítése esetén alkalmazandó ÁFA mértéke Featured

Mennyi lesz a vételár?

2018 és 2019 között Magyarországon – köszönhetően a kedvezményes, 5%-os ÁFÁ-nak – dübörögni kezdett az építőipar. A kedvezményes ÁFA mértékén túl a kormány különböző kedvezményekkel segítették hozzá a friss házasokat, családalapításban gondolkodó párokat ahhoz, hogy –szó szerint – lefektethessék közös életük alapítókövét, új, saját ingatlanhoz juthassanak.

A rendelkezések napvilágra kerülését követően tömegesen kezdődtek meg az új ingatlanok vásárlása, építése a kedvezményes ÁFA, kedvezményes vételár és az egyéb kedvezmények reményében. A nagy örvendezés közepette azonban senki nem gondoltat arra a jelenségre, ami Magyarországon elég gyakori. Csúsznak az átadások, nem kerülnek átadásra az ingatlanok 2019. december 31. napja előtt.

Természetesen ez már tálalja is számunkra a kérdést, a konfliktust, a megoldandó probléma körét. Milyen árat kell majd fizetni a 2020-ban vagy azt követően átadásra kerülő ingatlanért? Ki fizeti azt az ÁFA többletet, amivel a vételkor a vevők nem számoltak? Mi van akkor, ha az ingatlan árának - 27%-os ÁFÁ-val terhelt árát – már nem tudja a vevő kifizetni? Ha ki tudom fizetni, de a csúszás a vállalkozó miatt történt, akkor pereskednem kell a pénzemért?

Kérdések tucatja merül fel a probléma megjelenésével egyidejűleg. Kijelenthető, hogy minden kérdés jogos. Senki nem a saját pénztárcájának az ellensége, így a plusz költséget mindenki igyekezne másra hárítani. Szerencsére a jogalkotó időben lépett, így a kérdések – a jogi szabályozás értelmezésével – könnyedén megválaszolhatóak.

A megoldás előtt azonban nézzük meg kicsit szakszerűbben a lényeget!

„Alapesetben új lakóingatlanok értékesítésére csak akkor alkalmazható az 5%-os áfa, ha a számla teljesítési időpontja 2020. január 1-jét megelőző időpont. Abban az esetben, ha adásvételi szerződést kötnek a felek, akkor az adásvételi szerződés szerint a vevő tulajdonoskénti rendelkezési jogosultsága átruházásának kell 2020. előttre esnie, vagy ha az korábbi, akkor az ingatlan birtokba adásának. Amennyiben az ingatlan értékesítésekor előleget/foglalót folyósítanak, akkor az előleg/foglaló csak akkor adózhat 5%-kal, ha annak átvételére 2020. január 1-je előtt sor kerül, azaz 2020. január 1-je előtti az előleg számla teljesítési időpontja. Ha a lakás vételárát teljes egészében előlegként átveszi az eladó 2020. előtt, akkor függetlenül attól, hogy az ingatlan tulajdonjogának átadására, azaz a teljesítésre 2020-ban kerül sor, már nem marad 27%-kal adózó ellenérték rész, tehát a teljes vételár 5%-os áfás.”[1]

„Abban az esetben, ha generálkivitelezős konstrukcióban építenek lakóingatlant, akkor csak a 2020. január 1-jét megelőző részteljesítések, illetve teljesítések adózhatnak 5%-kal. Az Áfa tv. 10.§ d) pontja szerinti konstrukcióknál a szerződés szerinti állapotú ingatlan átadása minősül teljesítési időpontnak. Amennyiben ez a nap 2019. december 31-ét követi, akkor már 27%-os az új lakás értékesítése is. Azonban, ha 2020. előtt sor került előleg folyósítására vagy részteljesítésre, akkor az előleg illetve részszámla még 5%-kal adózik.)”[2]

A kormányzat a probléma kiküszöbölése érdekében átmeneti rendelkezést vezetett be, mely a következőt tartalmazza:

„E törvény 2019. december 31-én hatályos 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontja szerinti lakóingatlan-értékesítés általános forgalmi adó mértékére a 2019. december 31-én hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni akkor is, ha a 84. § szerint megállapított időpont a 2020. január 1. napjával kezdődő és 2023. december 31. napjával záruló időszakra esik, feltéve, hogy

  1. a) építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére 2018. november 1. napján van végleges építési engedély, vagy
  2. b) az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet legkésőbb 2018. november 1. napján bejelentették”[3]

 

Látható tehát, hogy azoknak az ingatlanoknak az esetében, ahol az építési engedély 2018. november 1. napján véglegessé vált – jogerőre emelkedett, - ott a kedvezményes ÁFA lehetőség egészen 2024-ig alkalmazhatóvá válik. Ez az időpont az engedélyes módosítását nem érinti, tehát akkor sem kell aggódni, ha a jogerős engedély később módosításra került.  

 

 

[1] https://5percado.hu/az-5-os-lakas-afa-kivezetesevel-osszefuggo-rendelkezesek/ állapot: 2019. október 9. 10:19

[2] https://5percado.hu/az-5-os-lakas-afa-kivezetesevel-osszefuggo-rendelkezesek/ állapot: 2019. október 9. 10:19

[3] https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=A0700127.TV

Rate this item
(0 votes)

2018-2019

I've become a member of the presidency at the Budapest Bar Association, and a member of the Education and Accreditation Committee at the Hungarian Bar Association

2010

I succesfully completed a certification of LLM in tax law

2011

I was given the Hungarian Bar Association's Pro Bono Lawyer of the Year award

2017

I succesfully completed a certification of LLM in sport law

"Whatever you can do, or dream you can, begin it. Boldness has genius, power, and magic in it.” - according to a quote from Johann Wolfgang von Goethe. As a member of the Budapest Bar Association, I maintain this website in accordance with the laws and internal regulations relating to attorneys. These, along with the reference of the Client’s rights, can be found on the website of the Hungarian Bar Association.

Contact datas

dr. Tamás Gerő LL.M.

attorney, sports and tax lawyer

113. Szépvölgyi street, Budapest, Hungary, 1037

Phone/fax: +36-1-3882389

Mobile: +36 30 2657101

E-mail: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

Data management policy